Vicios ocultos en una vivienda

En la asociación Abogado Gratuito, asesoramos a los afectados por vicios ocultos en la construcción informándoles de sus derechos, ayudándoles a que puedan reclamar la indemnización que comprenda todos los conceptos a los que tienen derecho.

Los vicios ocultos son aquellos defectos que no pueden ser detectados a simple vista y tienden a manifestarse con el transcurso del tiempo y/o con el uso efectivo de la vivienda o bien inmueble.

Existen dos supuestos diferenciados en la reclamación de vicios ocultos de una vivienda:

VICIOS OCULTOS EN CONSTRUCCIÓN EN UNA VIVIENDA

Vicios ocultos en una vivienda de construcción nueva, ¿quiénes son los responsables?

 

Los agentes que intervinieron en la construcción (el promotor, el proyectista, el constructor, el arquitecto, el arquitecto técnico) están obligados a responder por los daños que produzcan los vicios o defectos ocultos de construcción. Por ese motivo, la ley les obliga a suscribir seguros que garanticen su responsabilidad en estos casos.

Sin embargo, la responsabilidad de los agentes que intervinieron en la construcción y la cobertura del seguro están sujetas a plazos de acuerdo a la gravedad y tiempo que suelen tardar en manifestarse los vicios o defectos.

¿Qué tipo de vicios o defectos pueden ser reclamados en una construcción nueva?

 

Vicios que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Plazo, 10 años desde la adquisición de la construcción nueva.

Los agentes que intervinieron en la construcción están obligados a responder por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Siempre y cuando se produzcan dentro del plazo de 10 años desde la adquisición de la construcción nueva. Por ese motivo, el promotor debe tener un seguro contratado por el mismo plazo con un importe mínimo de capital asegurado que ascienda al 100% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.

Sin embargo, desde que se producen los daños tienes un plazo de 02 años para reclamar responsabilidad civil por vicios ocultos de la construcción.

Vicios que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad

Plazo, 03 años desde la adquisición de la construcción nueva.
Los agentes que intervinieron en la construcción están obligados a responder por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad como:

  • Higiene, salud y protección del medio ambiente.
  • Protección contra el ruido.
  • Ahorro de energía y aislamiento térmico.

Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.

Siempre y cuando se produzcan dentro del plazo de 03 años desde la adquisición de la construcción nueva. Por ese motivo, el promotor debe tener un seguro contratado por el mismo plazo con un importe mínimo de capital asegurado que ascienda al 30% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.

Sin embargo, desde que se producen los daños tienes un plazo de 02 años para reclamar responsabilidad civil por vicios ocultos de la construcción

Vicios  o defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras

Plazo, 1 año desde la adquisición de la construcción nueva.
Los agentes que intervinieron en la construcción están obligados a responder por los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Siempre y cuando se produzcan dentro del plazo de 1 año desde la adquisición de la construcción nueva. Por ese motivo, el constructor debe tener un seguro contratado por el mismo plazo con un importe mínimo de capital asegurado que ascienda al 5% del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales.

Sin embargo, desde que se producen los daños tienes un plazo de 2 años para reclamar responsabilidad civil por vicios ocultos de la construcción.

¿Qué hacer si se presentan vicios o defectos en una nueva construcción?

El primer paso es contactar directamente con el vendedor mediante una reclamación extrajudicial dirigida al vendedor requiriendo la reparación de los daños.

La reclamación debe contener la siguiente información:

  • Los datos del contrato compraventa (el bien inmueble adquirido, la fecha de compra)
  • Datos del comprador.
  • Detalle de los vicios o defectos y los daños causados
  • Es recomendable fijar un plazo determinado para que el vendedor conteste y/o realice las reparaciones, puede ser de unos días 3, 5, 15 días

Este documento debe ser enviado por un medio por el que se pueda acreditar la fecha del envío y de recepción, como: burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, telegrama con acuse de recibo, con un requerimiento notarial.

En los casos en los que la vivienda nueva tenga vicios que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio, que incumplan los requisitos de habitabilidad o presenten defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, puede reclamar una indemnización.

¿Qué hacer en caso el vendedor no conteste, no quiera hacerse cargo de los daños o su respuesta no cubra la reparación total de los daños?

 

Si no se recibe una respuesta por parte del vendedor o en caso de recibirla no sea la esperada, el siguiente paso es iniciar un proceso judicial mediante una demanda civil para solicitarle a un juez que obligue al vendedor a indemnizar los daños.

Para poder demandar se deben aportar pruebas de los daños:
Fotos de las zonas deterioradas o los daños.
Peritaje que valore el importe de los daños (debe ser realizado por un arquitecto o arquitecto técnico).

Asesoramiento en indemnizaciones por vicios ocultos en construcción en una vivienda de construcción nueva

 

Los daños materiales producidos por los vicios ocultos en construcción en una vivienda de construcción nueva deben ser indemnizados, ya que son producto del incumplimiento contractual y de la ley por parte de los agentes que intervinieron en la construcción.
Para una información más detallada no dude en formularnos su consulta.

Vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

 

Una vivienda de segunda mano, de acuerdo al uso y tiempo que tenga la construcción puede influir en que la vivienda no se encuentre en óptimas condiciones. Por ello antes de comprar una vivienda de segunda mano es importante informarse de su estado.

La información que el vendedor entrega acerca del estado de la vivienda y la opinión que el comprador tenga tras la visita influye en la decisión de compra y negociación del precio.

Sin embargo, hay defectos en la vivienda que sólo podrán ser advertidos después de la compra y que puede que el vendedor desconociera u ocultara para obtener un precio mayor.

En estos casos, la ley establece que el vendedor está obligado a responder por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque no supiera de su existencia.

¿Qué tipo de vicios o defectos pueden ser reclamados en una vivienda de segunda mano?

No todos los vicios o defectos que tenga una vivienda de segunda mano pueden ser reclamados. Deben ser aquellos que de haber sido conocidos por el vendedor habría pagado un precio menor por la vivienda o no la habría comprado.

Deben ser vicios o defectos oculto

El vended or no responde por defectos manifiestos o que estuvieren a la vista. Pues, este tipo de defectos pudieron ser conocidos por el comprador al comprar la vivienda.Ejemplos:

  • Problemas tuberías
  • Derramas extraordinarias.
  • Aluminosis.

El vicio o defecto debe existir al momento de la venta

Es decir, defectos que surgieran antes de comprar la vivienda, el vendedor no es responsable de aquellos que surjan después de la venta.

Defectos graves

Vicio o defecto que hace que la vivienda no pueda cumplir el uso al que se destina, o bien disminuye de tal modo su uso que, de haberlo sabido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos por ella.

En los casos en los que la vivienda presente defectos que sólo sea posible advertirlos después de la compra o que el vendedor desconozca u oculte, la ley establece que el vendedor está obligado a responder por dichos defectos.

¿Qué hacer si se presentan vicios o defectos en la vivienda que acabo de comprar?

 

Es importante tener en cuenta que el comprador tiene 06 meses para reclamar por los defectos o vicios ocultos, ya sea mediante una reclamación extrajudicial o un proceso judicial.

El comprador tiene dos opciones en base a su interés respecto del inmueble:

1. Desistirse del contrato o resolverlo, recuperar el dinero y devolver la casa.

Si los vicios o defectos de la vivienda son tales que de haberlos conocido no la habría comprado, puede solicitar mediante una reclamación extrajudicial directamente al vendedor resolver el contrato.

En este caso el vendedor tendría que devolver el precio pagado por la vivienda y los gastos incurridos por la celebración del contrato, y el comprador, devolver la vivienda.

En caso, el vendedor no conteste, no desee resolver el contrato o el plazo de seis meses esté por terminar se deberá iniciar una demanda judicial para resolver el contrato y de ser el caso que los vicios y defectos hayan sido conocidos por el vendedor y éste no los haya comunicado, el comprador puede accionar una indemnización por daños y perjuicios.

2. Reclamar una devolución o rebaja del precio, conservar la casa y recuperar la diferencia

Si a pesar de la existencia de los vicios o defectos de la vivienda, aun quiere conservarla pero de haberlos conocido habría pagado un precio menor puede solicitar mediante una reclamación extrajudicial directamente al vendedor una devolución o rebaja del precio pagado.

En este caso, el contrato de compraventa se mantiene pero el vendedor de devuelve o rebaja el precio de venta, en proporción de la disminución de valor que los vicios o defectos ocultos provoquen en la vivienda.

En caso, el vendedor no conteste, no desee devolver o rebajar el precio el contrato, o el plazo de seis meses esté por terminar se deberá iniciar una demanda judicial.

Plazo para reclamar

Es importante tener en cuenta que el comprador tiene 06 meses para reclamar por los defectos o vicios ocultos, ya sea mediante una reclamación extrajudicial o un proceso judicial.

Asesoramiento en indemnizaciones por vicios ocultos en construcción en una vivienda de construcción nueva

El vendedor debe responder por los vicios o defectos en una vivienda de segunda mano, aunque no los conociera, pues en base a determinadas condiciones y expectativas, se fijó un precio y esa vivienda fue comprada.

Para una información más detallada no dude en formularnos su consulta.